區域分析｜空屋萬戶、房價照漲！桃園熱門重劃區：小檜溪、青埔特區
我們想讓你知道的是：
高達400萬元的房地合一自住免稅所得額，讓很多投資客寧願房子空著也不出租，導致全台各地重劃區在發展前期，常會出現大量空屋。
如何讓這些房屋有效運用，成為每一位兆基人需思考的課題。
2024年上半年，全台空屋數達86萬2446戶，空屋率為9.32％，較2023年下半年增加1萬2313戶，占比上升0.07個百分點。從房型來看，20坪以下的小宅空屋率最高；從屋齡分析，5年以下的新成屋空屋率居冠。隨著小宅化成為新建案市場趨勢，此統計結果顯示，市場存在大量新屋資源未能有效利用的問題。
根據內政部定義，低度使用住宅是特定月份平均用電量小於或等於60度的住宅，在房地產市場通常被稱為「空屋」。以「房屋稅籍住宅類數量」為基準推算的低度使用住宅占比則被稱為「空屋率」，是衡量國內住宅資源利用情況的官方指標。
此次聚焦全台空屋數量最多的兩大行政區──桃園市區與中壢，探索空屋集中區的生活機能、住宅成交價格及建案房型規劃。
桃園市區》小檜溪環境佳 吸引家庭租客
首先來看全台空屋數量最多的桃園市桃園區，2024年上半年全區空屋數達1萬7,156戶，較2023年同期增加1,742戶。桃園區空屋數量上升，與新建案陸續交屋密切相關。
目前，區域新成屋主要來自經國、中路與小檜溪三大重劃區，之中又以小檜溪重劃區的表現最為亮眼，參考實價登錄，區域建案近一年單坪成交價已來到5字頭，為桃園房市領頭羊。
從居住環境來看，小檜溪重劃區因鄰近舊市區，擁有完善的生活機能，加上河岸景觀及高綠覆率等條件，獲得不少外地購屋族青睞。目前，小檜溪已完工建案多規劃中大坪數換屋產品，較適合多孩或三代同堂的家庭居住。
桃園中壢》青埔街廓新穎 適小資族承租
2024年上半年，桃園市中壢區空屋數達1萬6,596戶，雖較2023年同期小減269戶，但破萬的空屋數仍位居全台第二。
中壢區出現大量空屋，同樣與重劃區遍地開花有關。目前區內除了有機場捷運與高鐵行經的青埔特區，過嶺及機捷A20興南重劃區也持續有預售建案推出，因此預期未來五年，中壢全區的新屋供給量仍會維持高水位。
由於內政部空屋統計僅顯示至行政區層級的數據，透過過去三年各區推案規模進行評估，中壢區新增空屋多集中於青埔特區。實價登錄資料顯示，近一年青埔特區近機捷A18、A19站的建案，單坪成交價格已站上5字頭。
雖然青埔特區內有年營收破百億元的華泰名品城，但對當地住戶而言，生活機能仍有待提升。目前，區內除核心商業區外，尚未形成完整商圈，醫療與教育資源也需等待市政建設逐步到位。
產品規劃方面，由於特區剛開始推案時，買盤以外來投資客占大宗，所以現階段已交屋的建案，規劃多以小坪數房型為主。從空間配置與租金水準評估，特區內的新成屋較適合可接受以高鐵或機捷通勤的小資族入住。
建設題材豐富 區域發展可期
雖然桃園二大區域的空屋數高居不下，但放眼未來，兩區都擁有相當豐富的建設題材，目前又以桃園都會區鐵路地下化及捷運綠線兩大軌道工程最受矚目。
根據交通部資料，桃園都會區鐵路地下化計畫實際進度已達32.21％，全線預計於2033年通車。至於捷運綠線，桃園市政府資料顯示，計畫總進度已超過六成，其中北段（G15b坑口至G11藝文特區）預計2026年率先通車，全線通車時程則預計落在2031年。此外，機捷延伸段、捷運棕線、中壢體育園區及航空城等重大建設計劃也在持續推進中。
正因市場普遍預期上述建設題材將顯著提升區域的交通便利性與生活機能，帶動房價上漲，不少購屋者在建案預售期間便購入房產，期待於捷運通車或園區啟用後，透過轉售房屋賺取價差。
又因現行房地合一稅規定，房地在交易前六年內未曾出租，屋主才適用個人自住房地免稅額、稅率及重購自住房地扣抵稅額。為避免喪失租稅優惠，許多屋主在房地合一重稅閉鎖期間，選擇將房屋閒置，導致區域內空屋數量居高不下。
然而，以桃園都會區鐵路地下化計畫為例，全線預計2033年通車，距今尚有八年時間，扣除房地合一稅的六年限制，屋主仍有兩年時間可靈活使用手中房產。
在這段過渡期，屋主可考慮將房屋交由專業包租代管公司管理。透過出租房屋，屋主可增加短期收入，緩解央行升息加重的房貸壓力，同時降低房屋持有成本，實現資產使用效益最大化。